왕모모, 엄모모와 다롄 모 부동산개발유한회사, 한모, 우모, 조모 간의 재산권 소유 분쟁 사건

마린핑

【키워드】 복수 재심/재산권 소유 분쟁/물권 보호

【재판 요지】 본 사건의 쟁점은 다음과 같다: 1. 당해 사건의 대상인 다롄 개발구의 특정 프로젝트가 자모와 우모가 공동으로 투자하여 개발한 것인지 여부; 2. 우모가 당해 사건의 대상 토지 사용권 및 지상 부착물을 왕모에게 양도하고, 왕모가 다시 당해 사건의 대상 프로젝트의 토지 사용권 및 지상 부착물을 옌모에게 양도한 것이 선의취득에 해당하는지 여부; 3. 자모가 당해 사건의 대상 프로젝트 건물의 소유권과 잔여 기간의 토지 사용권을 자신에게 귀속시키기를 청구한 주장이 인정되어야 하는지 여부.

【기본 사실】 1991년에 우모는 다롄 개발구의 특정 프로젝트에 대한 설립 승인을 받았습니다. 1992년에 우모는 개발구의 특정 회사와 '공정 통합 건설 관리 협약서'를 체결하고, 해당 프로젝트를 개발구의 특정 회사가 통합적으로 건설·관리하도록 맡겼습니다. 1992년 7월, 자오모는 개발구의 특정 회사에 토지 대금 200만 위안을 지불했습니다. 1992년 11월, 우모와 자오모는 협약을 체결하여, 우모가 자발적으로 주식을 반환하고 자오모가 주식 대금을 매입하며, 위 프로젝트를 통해 개발되는 주택단지를 담보로 하기로 합의했습니다. 1993년에 개발구의 특정 회사는 건설회사와 '건설공사 시공계약'을 체결하고, 다롄 개발구의 특정 프로젝트를 건설회사에 구체적으로 시공하도록 맡겼습니다. 1994년 8월, 우모는 다롄 경제기술개발구 토지관리국과 '국유토지 사용권 양도계약'을 체결하고 토지양도대금을 납부한 후 '국유토지사용증'을 취득했습니다. 건설회사는 해당 프로젝트를 수주한 후, 자회사인 공구, 즉 자오모가 공구장으로 있는 공구에 해당 공사를 구체적으로 맡겼습니다. 1992년부터 2000년까지 자오모는 지속적으로 우모에게 대금을 지불해왔으며, 이후 자오모는 1991년 이후 개인 명의로 다롄 개발구의 특정 프로젝트를 수행하는 과정에서 투자한 모든 자산과 보유하던 권리를 다롄 모 부동산개발유한회사에 양도했고, 양측은 이를 확인했습니다. 그러나 우모가 자오모가 프로젝트의 토지사용권 및 지상 부착물의 소유권을 다롄 모 부동산개발유한회사 명의로 이전하도록 도와주지 않았기 때문에, 다롄 모 부동산개발유한회사는 2004년에 우모를 상대로 소송을 제기하여, 해당 프로젝트의 소유권과 토지사용권이 자신들에게 귀속됨을 확인해줄 것을 요청했습니다. 소송 과정에서 자오모는 다롄 모 부동산개발유한회사에 채권채무를 본인이 직접 부담하겠다고 제안했으며, 다롄 모 부동산개발유한회사는 자오모가 독립적 청구권을 가진 제3자로서 이번 소송에 참가할 수 있다고 밝혔습니다. 또한 소송 결과에 대해서는 자오모가 직접 책임지기로 했습니다.

2000년에 위모씨와 왕모씨는 토지사용권 양도계약을 체결하였으며, 계약에 따라 위모씨는 상기 항목을 포함한 토지의 사용권과 지상 부착물을 왕모씨에게 양도하기로 약정했습니다. 계약 체결 후 왕모씨는 위모씨에게 양도대금 전액을 지급했고, 위모씨는 2000년에 왕모씨에게 토지사용증서를 인도했으나 소유권 이전 등기 수속을 도와주지는 않았습니다. 2003년에 왕모씨는 위모씨를 상대로 소송을 제기했으며, 다롄시 중급경제기술개발구인민법원은 위모씨가 판결 효력 발생일로부터 30일 이내에 왕모씨를 도와 분쟁 토지의 소유권 변경 등기를 마치고, 해당 토지 위에 건축된 건물의 건축 관련 기록자료를 넘겨줄 것을 명령했습니다. 이 판결이 확정된 후 왕모씨는 해당 판결에 따라 분쟁 토지의 사용권을 취득했으며, 2004년에 이 분쟁 토지의 사용권과 지상 건물을 엄모씨에게 양도했습니다. 엄모씨는 2004년에 해당 토지의 토지사용증서를 취득했습니다.

이 사건에서 다롄의 모 부동산개발유한회사는 해당 프로젝트 주택단지의 소유권을 주장하며 소송을 제기했습니다. 이 사건은 총 네 차례에 걸쳐 재심으로 회부되었으며, 왕모와 옌모는 다롄경제기술개발구인민법원이 내린 네 번째 재심 판결에 불복해 다롄시 중급인민법원에 항소했습니다. 이에 옌모는 당 사무소의 변호사를 대리인으로 선임했습니다. 결국 다롄시 중급인민법원은 원심 판결을 취소하고, 원심 원고의 소송청구를 기각했습니다.

【재판 결과】 재심 2심 법원은 재심 1심 법원의 판결을 취소하고, 재심 1심 원고의 소송청구를 기각하였다.

【재판 이유】 2심 법원은 다음과 같이 판단했다. 이 사건은 다롄의 모 부동산개발유한회사가 다롄경제기술개발구 내 모 주택단지의 소유권을 자신에게 귀속시키기 위해 모씨를 상대로 소송을 제기한 데서 비롯되었습니다. 이후 제3자인 조모씨가 소송에 참여해 별도의 소송청구를 제기했습니다. 조모씨가 별도의 청구를 한 후, 다롄의 모 부동산개발유한회사는 조모씨의 청구를 인정했습니다. 따라서 이 사건은 조모씨의 소유권 확인 청구를 중심으로 심리되어야 합니다. 조모씨가 소유권 확인을 청구하는 대상물은 토지사용권과 지상 건축물의 두 부분입니다. 비록 우리나라 현행 부동산 관련 법률·규정에서 토지와 건물이 일치해야 한다는 것이 기본 원칙이긴 하지만, 객관적 사유로 인해 토지와 건물이 불일치하는 경우가 실무상 종종 발생합니다. 본 사건에서도 지상 건축물과 토지사용권이 분리된 상태에 놓여 있으므로, 이를 각각 구체적으로 살펴보겠습니다. 우선, 지상 건축물에 관해 조모씨는 자신이 투자하고 건설한 것이라고 주장합니다. 비록 해당 사업이 처음에는 모씨가 신청해 취득한 것이었으나, 조모씨와 모씨는 양도계약을 체결했고, 모씨는 해당 사업에서 손을 뗐으므로 지상 건축물의 소유권은 자신에게 귀속되어야 한다고 주장합니다. 이에 대해 본 법원은 조모씨가 주장하는 지상 건축물이 미완공 공사로서 준공검사 절차를 거치지 않았으며, 계획 요구사항이나 건축 기준 등에 부합하지 않을 가능성이 있음을 알 수 없다고 판단합니다. 합법적인 민사권리는 법에 의해 보호받아야 하며, 당해 지상 건축물이 관련 부서의 검수를 통과하기 전에는 인민법원이 직접 소유권을 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 다음으로, 토지사용권에 관해서도 조모씨는 실제로 토지양도금을 납부했으며, 모씨가 사업의 이익을 자신에게 양도함에 따라 지상 건축물의 소유권을 취득함과 동시에 토지사용권도 취득했다고 주장합니다. 이에 대해 본 법원은 조모씨와 모씨 간의 양도계약이 1992년에 체결되었고, 모씨가 다롄경제기술개발구 토지관리국과 국유토지사용권 양도계약을 체결한 시점은 1994년이며, 그때 국유토지사용권증서를 발급받았다는 점을 고려할 필요가 있다고 판단합니다. 설령 조모씨가 주장하는 바와 같이 모씨가 이미 1992년에 사업 전체의 이익을 양도했다고 해도, 1994년에 모씨가 토지사용권 관련 절차를 밟을 당시에도 조모씨가 이에 대해 이의를 제기하지 않았고, 이후 몇 년간 모씨가 모씨에게 토지사용권 변경절차를 요청했다는 증거도 전혀 없습니다. 만약 조모씨가 자신만이 토지사용권을 가져야 한다고 생각했다면, 수년간 권리를 행사하지 않은 것은 일반적인 상식에 맞지 않습니다. 모씨가 토지사용권증서를 발급받은 것은 행정기관이 합법적으로 승인한 것이며, 만일 조모씨가 행정기관의 발급이 잘못되었다고 생각한다면 행정소송을 제기해야 하고, 양도계약에 따라 모씨가 토지사용권증서를 자신의 명의로 이전받아야 한다고 생각한다면 계약 이행을 청구해야 할 뿐, 소유권 확인을 청구해서는 안 됩니다.

또한, 이 사건의 객관적 진실은 조모가 주장한 바와 같이 우모가 사업의 입안을 취득하고, 기타 모든 자금 투입이 전부 조모에 의해 이루어졌을 수 있습니다. 그러나 법적 진실에 따르면, 건설회사와 개발구의 특정 회사가 체결한 「건설공사 시공계약」에 따라, 개발구의 특정 회사는 해당 사업의 발주자로, 건설회사는 시공업체로 지정되어야 합니다. 비록 건설회사가 조모가 실제 시공자임을 명확히 밝혔다 하더라도, 이는 단지 조모가 실제 시공자로서 투자를 진행했고 공사대금을 청구할 권리를 가진다는 것을 의미할 뿐입니다. 법적으로는 개발구의 특정 회사가 공사의 발주자로서 실질적인 권리 주체입니다. 만약 이 사건에서 조모의 청구에 따라 그와 우모 간의 양도계약을 근거로 조모가 사업의 모든 이익을 취득하였다고 인정하고, 관련 토지 사용권 및 지상 건물의 소유권을 직접 조모에게 귀속시킨다면, 개발구의 특정 회사가 건설공사 시공계약에 근거해 발주자의 권리를 행사하려는 합리적인 법적 요구와 모순되는 어색한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 점에서 볼 때, 이 사건에서 조모의 소유권 확정 청구를 바로 받아들이는 것은 적절하지 않습니다.

종합적으로 볼 때, 조모가 다롄경제기술개발구 내 위와 같은 프로젝트의 부동산에 대한 소유권 및 잔여 기간의 토지사용권을 자신에게 귀속시키기 위한 소송청구는 사실상의 근거와 법적 근거가 없으므로, 본원은 이를 받아들이지 않습니다. 또한, 다롄 모 부동산개발유한회사의 청구는 모두 조모의 권리 양도에 기반한 것이며, 조모의 청구 역시 법적 근거가 없으므로, 다롄 모 부동산개발유한회사의 청구 역시 본원은 받아들이지 않습니다. 상고인의 일부 상고이유는 타당하므로 이를 수용해야 합니다. 원심 판결은 사실관계를 명확히 인정하였으나, 법령을 잘못 적용하였으므로, 이에 따라 이를 바로잡습니다.

【관련 법조항】 중화인민공화국 물권법 제9조 부동산권리의 설정, 변경, 양도 및 소멸은 법에 따라 등기함으로써 효력을 발생하며, 등기를 거치지 않은 경우에는 효력이 발생하지 아니하나, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외로 한다. 법에 따라 국가가 소유하는 천연자원에 대해서는 소유권 등기를 하지 않을 수 있습니다.

중화인민공화국 물권법 제106조 처분권이 없는 자가 부동산 또는 동산을 양수인에게 양도한 경우, 소유자는 이를 회수할 권리를 가진다. 법령에 별도의 규정이 있는 경우를 제외하고, 다음 각 호의 사정에 해당하는 경우에는 양수인이 해당 부동산 또는 동산의 소유권을 취득한다:

(1) 양수인이 해당 부동산 또는 동산을 양도받을 당시 선의였을 것;

(2) 합리적인 가격으로 양도할 것;

(3) 양도되는 부동산 또는 동산은 법률에 따라 등기해야 할 경우 이미 등기를 마쳤으며, 등기할 필요가 없는 경우 이미 수취인에게 인도되었습니다.

수취인이 전항의 규정에 따라 부동산 또는 동산의 소유권을 취득한 경우, 원 소유권자는 처분권이 없는 자를 상대로 손해배상을 청구할 권리를 가진다.

당사자가 선의로 다른 물권을 취득한 경우, 앞선 두 항의 규정을 준용한다.

《 중화인민공화국 계약법 》제44조 법에 따라 성립한 계약은 성립 시부터 효력을 발생한다. 법률과 행정법규에서 승인·등기 등의 절차를 거쳐야만 효력이 발생하도록 규정된 경우에는 그 규정에 따른다.

【변호사의 견해】 1. 「중화인민공화국 물권법」에 따르면, 부동산의 설정은 반드시 법에 따라 등기해야만 효력을 발생하며, 미등기 상태에서는 효력이 발생하지 않습니다. 부동산 소유권 증서는 권리자가 해당 부동산에 대한 물권을 보유하고 있음을 입증하는 것입니다. 사건과 관련된 토지 거래 당시, 토지사용권증서에 기재된 사용권 주체는 우모였으며, 법원은 당사자 간에 합의가 있었다고 하여 공시등기제도의 효력을 무시해서는 안 됩니다. 합의는 채권적 효력만을 발생할 뿐, 물권 변동에는 영향을 미칠 수 없습니다. 따라서 우모의 양도 행위는 적법하고 유효한 양도행위입니다. 2. 원심에서 인정된 사실은 주로 권한 없는 처분의 경우를 대상으로 한 것이며, 본 사건에서는 권한 없는 처분 행위가 존재하지 않습니다. 토지사용권 및 물권의 변동 모두 권한 있는 처분에 의한 것이므로, 본 사건에서 조모는 적격한 당사자가 될 수 없으며, 조모와 우모 간의 관계는 단순한 채무관계일 뿐, 물권 변동에 대항할 수 없습니다. 3. 본 사건 심리 과정에서 1심 법원이 소송주체에 대해 중대한 오류를 범했습니다. 본 사건의 최초 원고는 다롄 모 부동산개발유한회사였으며, 조모는 심리 과정에서 제3자로 참여하게 되었습니다. 민사소송법의 관련 규정에 따르면, 다롄 모 부동산개발유한회사의 이러한 행위는 스스로의 소송권리를 포기한 것으로 간주되며, 법원은 법률에 따라 소송을 기각하거나 청구를 기각하거나 소송취하로 처리해야 합니다. 원고인 다롄 모 부동산개발유한회사는 다른 사람이 소송 결과를 부담하도록 결정할 권한이 없습니다. 만일 조모와 우모 간에 채권채무 분쟁이 있다면, 별도의 소송을 제기해야 하며, 조모가 독립된 청구권을 가진 제3자로서 계속 소송을 진행하도록 허용해서는 안 됩니다.

이 사건은 오랜 기간에 걸쳐 총 8차례의 재판을 거쳤으며, 최종 판결은 2016년에 내려졌습니다. 공사 및 프로젝트의 이전 등과 관련된 사항들이 오랜 세월을 거치면서 증명하기 어려워져, 대리 변호사가 증거를 수집하고 사건 내용을 파악하는 데 많은 어려움을 겪었습니다. 그러나 대리 변호사는 인내심을 가지고 사건 기록을 꼼꼼히 검토하고 여러 차례에 걸쳐 자세히 연구하며 관련 계약서와 법적 서류들을 비교·검증했습니다. 그 결과 완벽한 증거 체인을 구축해 법관들의 일치된 인정을 받았고, 의뢰인의 합법적 권익을 확실히 보호할 수 있었습니다. 무려 12년에 걸친 이 사건은 마침내 종결되었으며, 지역 내 물권 보호 분야의 전형적인 사례로 자리매김하게 되었습니다.