【담당 변호사】

왕타오

【키워드】

주택 임대인은 주택 소유자가 아니더라도, 체결한 임대계약이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.

【재판 요점】

비소유권자인 원고 하모씨와 랴오닝 모 실업발전유한회사(이하 '모회사')가 2014년 8월 16일 및 2015년 11월 5일에 체결한 두 건의 '협의서'의 효력에 관한 문제입니다. 중화인민공화국 계약법 제52조에 따르면, 모회사는 자신이 원고와 체결한 두 건의 '협의서'가 무효임을 확인해 달라고 주장하는 바, 이 두 '협의서'의 체결에 법령이 정한 무효사유가 존재함을 입증해야 합니다. 그러나 모회사는 해당 두 '협의서'가 법령이 정한 무효사유를 갖추고 있음을 입증하지 못하였으며, 단지 원고가 해당 주택 및 토지의 권리자가 아니라는 이유만으로 계약의 무효를 주장하는 것은 법률 규정에 부합하지 않습니다. 따라서 인민법원은 모회사의 이와 같은 주장에 대해 이를 받아들이지 않습니다.

모 회사가 해당 주택 및 토지가 선양의 모 곡물무역유한회사 명의로 등기되어 있어 원고가 이에 대해 점유사용료를 청구할 권한이 없다고 주장한 것과 관련하여, 모 회사는 원고와 체결한 계약을 이행했으며, 원고에게 임대료를 지급하기도 했습니다. 모 회사는 자신이 해당 주택과 토지가 제3자 명의로 등기되어 있다는 사실을 몰랐기 때문에 원고와 체결한 계약 및 임대료 지급이 상식적이지 않고 일상적인 거래 관행에 부합하지 않는다고 주장하였으나, 인민법원은 이러한 항변 이유를 받아들이지 않았습니다.

모 회사가 원고에게 해당 주택 및 토지에 대한 점유사용료를 지급해야 하는지 여부와 관련하여, 계약서에 정해진 이행 기한이 만료된 후 양측이 별도의 합의를 체결하지 않았음에도 불구하고 모 회사는 여전히 해당 주택 및 토지를 점유하고 사용하고 있습니다. 또한 모 회사가 해당 주택 및 토지를 임대하고 점유하는 동안 그 주택 및 토지의 권리자는 변경되지 않았으므로, 원고가 기존 계약의 약정에 따라 모 회사에 점유사용료를 청구하는 것은 법적으로 타당합니다.

【기본 사건 내용】

2014년 8월 16일, 원고인 허모(갑측)와 피고인 모회사(을측)는 「협의서」를 체결하였으며, 양측은 원고가 토지 및 지상물 등을 모회사에 임대하기로 약정하고 임대기간을 1년으로 정했습니다. 임대기간은 2014년 8월 16일부터 2015년 8월 15일까지이며, 연간 임대료는 8만 위안입니다. 임대기간 중 발생하는 수도요금, 전화요금, 전기요금 및 설비 유지보수 비용은 모두 모회사가 부담하기로 약정되었습니다. 모회사는 이 협의서 체결 후 원고에게 1년치 임대료인 8만 위안을 지급하였습니다. 2015년 11월 5일, 원고와 피고인 모회사는 다시 한 번 「협의서」를 체결하였으며, 협의서 내용 중 제2항인 임대기간이 2015년 8월 16일부터 2016년 8월 15일까지로 변경된 것을 제외하고 나머지 내용은 2014년 8월 16일에 양측이 체결한 협의서와 동일합니다. 계약 체결 당일, 모회사는 원고에게 임대료 8만 위안을 지급하였습니다. 이후 양측은 새로운 임대계약을 체결하지 않았으나, 모회사는 여전히 협의서에 따라 약정된 주택과 토지를 점유하고 있으며, 이를 즉시 반환할 의사를 보이지 않고 있습니다. 이에 원고는 법원에 소송을 제기하여 피고인이 신민시에 위치한 주택과 토지를 즉시 비워 반환할 것을 요구하고, 또한 2016년 8월 16일부터 실제 반환일까지의 주택 및 토지 점유사용료를 피고인이 원고에게 지급하도록 판결해 줄 것을 청구했습니다. 또한, 본 사건의 소송비용은 피고인이 부담하도록 요청했습니다. 본 사건 심리 과정에서 피고인 모회사는 원고의 소송에 대해 반소를 제기하였으며, 해당 토지의 사용권자 및 주택의 소유자가 모두 외부의 모회사이며 원고가 아니므로, 2014년 8월 16일과 2015년 11월 5일에 체결한 두 건의 「협의서」가 무효임을 확인해 줄 것과, 원고가 모회사에 지급한 임대료 16만 위안을 반환할 것, 그리고 소송비용과 반소비용은 원고가 부담할 것을 주장했습니다.

【재판 결과】

해당 회사는 본 판결이 법적 효력을 발생한 후 10일 이내에 원고에게 주택 및 토지의 점유·사용료로 인민폐 21만 위안을 지급하라. 또한, 해당 회사의 반소 청구는 기각한다. 사건 수수료와 반소 수수료는 해당 회사가 부담한다.

【재판 이유】

원고와 피고 모회사가 체결한 두 건의 '협약서'의 효력에 관한 문제입니다. 모회사는 해당 주택 및 토지에 대한 소유권 및 사용권 등기 상황을 이미 알고 있었어야 합니다. 원고와 피고 모회사 간의 두 건의 '협약서'에 명시된 내용에 따르면, 피고 모회사는 해당 주택 및 토지가 제3자인 모회사 소유임을 알고 있음에도 불구하고, 이 부분 주택 및 토지에 대해 별도로 매년 8만 위안의 임대료를 원고에게 지급하기로 합의하였습니다. 양측의 이러한 계약 약정은 양측의 진정한 의사표시에 기반한 것이며, 법령의 강행규정에 위배되지 않으므로 적법하고 유효합니다. 따라서 피고 모회사의 반소 청구는 사실상의 근거와 법률적 근거가 없으므로 인민법원은 이를 받아들이지 않습니다.

원고가 피고인 모 회사에 대해 2016년 8월 16일부터 매월 인민폐 6,666.67위안을 지급하라는 청구에 대하여, 원고가 법정에서 모 회사의 법정대표인 소군이 작성한 상황설명서를 제출함에 따라, 모 회사는 원고가 그의 투자지분에 해당하는 주택 및 토지에 대해 주택임대료 또는 점유사용료를 받을 권리를 인정하였습니다. 또한 피고인 모 회사는 2014년 9월 28일부터 실제로 임차하여 사용해온 해당 주택 및 토지의 면적이 변경되지 않았습니다. 따라서 피고인 모 회사는 2016년 8월 16일 이후 원고와 더 이상 임대계약을 체결하지 않았음에도 불구하고, 양측이 기존 계약에서 약정한 주택 및 토지를 계속 실질적으로 점유·사용하고 있으므로, 피고인 모 회사는 여전히 양측 간의 기존 합의에 따라 정해진 임대료 기준에 따라 원고에게 주택 및 토지의 실제 점유·사용료를 지급해야 하며, 지급 기한은 판결 선고일까지로 합니다.

이후 특정 회사가 해당 주택 및 토지를 계속 점유·사용하는 경우, 원고는 별도로 특정 회사에 권리를 주장할 수 있습니다.

【관련 법조】

『중화인민공화국 민법총칙』 제61조는 "법률 또는 법인 정관의 규정에 따라 법인을 대표하여 민사활동을 수행하는 책임자는 법인의 법정대표자이다. 법정대표자가 법인의 명의로 수행한 민사활동에 대한 법적 효과는 법인이 부담한다."고 규정하고 있다. 『중화인민공화국 물권법』 제39조는 "소유권자는 자신의 부동산 또는 동산에 대해 법률에 따라 점유, 사용, 수익 및 처분의 권리를 가진다."고 규정하고 있다. 『중화인민공화국 계약법』 제60조는 "당사자는 약정에 따라 자신의 의무를 전면적으로 이행하여야 한다. 당사자는 성실과 신용의 원칙을 준수하며, 계약의 성질, 목적 및 거래 관행에 따라 통지, 협조, 비밀유지 등의 의무를 이행하여야 한다."고 규정하고 있다.

【변호사의 견해】

소유권자가 아닌 자가 타인의 주택을 임대하는 경우 당연히 무효가 되는가? 「계약법」 제51조는 "처분권이 없는 자가 타인의 재산을 처분한 경우, 권리자가 추인하거나 처분권이 없던 자가 계약 체결 후 처분권을 취득한 경우에는 해당 계약은 유효하다"고 규정하고 있다. 최고인민법원의 「매매계약 분쟁 사건의 법률 적용에 관한 해석」 제3조는 "당사자 일방이 매도인이 계약 체결 당시 목적물에 대한 소유권 또는 처분권을 가지고 있지 않았음을 이유로 계약의 무효를 주장하는 경우, 인민법원은 이를 받아들이지 않는다. 매도인이 소유권 또는 처분권을 취득하지 못해 목적물의 소유권 이전이 불가능한 경우, 구매자가 매도인에게 위약책임을 물거나 계약 해제 및 손해배상을 청구할 경우, 인민법원은 이를 지원해야 한다"고 명시하고 있다. 이로부터 볼 때, 타인의 물건을 임대하거나 매매하는 행위는 채권계약의 이행에만 영향을 미칠 뿐, 물권 변동의 실현을 저해할 수는 있으나 반드시 채권계약을 무효로 만들지는 않는다. 만약 본 건에서 소유권자의 법정대표자가 추인하지 않는다면, 원고와 모 회사 간의 임대계약은 주택 소유권자에게까지 효력이 미치지 않으나, 계약 당사자 간에는 유효하게 성립한다. 최고인민법원의 「매매계약 분쟁 사건의 법률 적용에 관한 해석」 제3조와 「물권법」 제15조의 규정을 종합하면, 처분권이 없는 자가 체결한 계약은 여전히 유효하며, 권리자가 추인하거나 처분권이 없는 자가 처분권을 취득한 경우 당연히 권리변동의 효과가 발생한다고 보아야 한다. 반면 권리자가 추인하지 않거나 처분권이 없는 자가 처분권을 취득하지 못한 경우에는 권리변동의 효과가 발생하지 않으며, 처분권이 없는 자는 위약책임을 부담해야 한다. 처분행위가 추인되거나 보완되기 전에는 권리변동의 효과 발생 여부가 아직 확정되지 않은 상태이나, 계약의 효력 자체는 미확정 상태가 아니라 이미 확정된 유효한 상태이다. 현대 사회에서 시장경제가 발달한 국가들은 더 이상 '소유권이 모든 것을 초월한다'는 단순한 법칙을 따르지 않고, 거래 안전의 보호를 매우 중요한 법적 가치로 추구하고 있다.