저자: 천샤오민

내용 요약: 다가온 부동산 업계의 파산 대란에 어떻게 대응할 것인가는 금융 위험의 방지와 직결되며, 국가 안보에도 영향을 미치고, 우리 경제의 전환에도 중요한 의미를 지니며, 국민들의 재산 보호와도 관련이 있습니다. 본 글은 부동산 업계가 안고 있는 문제들을 정리했습니다: 은행들이 부동산 개발 기업들에게 제공한 대출 중 상당수가 연체된 채로 회수되지 못하고 있으며, 부동산 개발 기업들이 은행에 담보로 제공한 완공된 부동산과 공사 중인 건설 프로젝트들은 쉽게 해소되기 어려운 상태입니다. 또한 주택 구매자들은 막대한 손실을 입고 있습니다. 부동산 개발 기업들은 자사 또는 지배하는 관계 회사라는 허구적 법인을 통해 은행에서 대출을 받거나 채권을 발행함으로써 막대한 부채 레버리지를 형성하고 부채 위험을 가중시키고 있습니다. 많은 부동산 개발 기업들은 통제 가능한 여러 관계회사를 통해 재무적 혼동, 인력 혼동, 법인격 혼동 등의 수법을 동원해 세금 납부를 회피하고 자산을 이전하며 자금을 탈취해왔습니다. 이러한 문제들을 야기한 세 가지 원인을 분석한 후, 세 가지 대책을 제시했습니다: 부동산 문제 해결의 중요성과 시급성을 충분히 인식하고, 부동산 문제가 금융위기를 촉발하지 않도록 예방에 주력할 것; 부동산 업계의 파산을 과학적으로 조정하고, 부동산 업계의 건전한 발전을 위한 제도적 장치를 더욱 견고히 할 것; 그리고 조직적 지도력을 강화해 부동산 문제를 효과적이고 안정적으로 해결해 나갈 것을 제안했습니다. 특히 다음과 같은 내용을 강조했습니다. 현재 부동산 문제에 대응하는 지도 이념은 금융 위험을 유발하지 않는 것을 근본 원칙으로 하며, 부동산 산업의 건전한 재편성을 목표로 합니다. 부동산 개발 기업의 파산 규모와 방식, 속도를 과학적으로 조정하고, 파산·재건을 주요 수단으로 삼으며, 양질의 자산 활성화와 투자·인수합병을 중점으로 삼아 파산 처리의 합리적 기간을 연장하여 시간을 통해 공간을 확보하고, 부동산 산업의 소프트랜딩을 실현하는 것입니다. 구체적인 실천적 조치를 제시했습니다.

키워드: 부동산 문제; 금융 위험; 부채 레버리지; 주택 구매자; 법인격 혼동; 과학적 파산 조정; 파산 회생; 분할 재편; 제도 구축.

올해 팬데믹이 해제된 이후, 우리나라 부동산 산업은 새로운 보복적 성장을 맞이하지 못했으며, 오히려 주력 산업인 부동산 산업의 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 집값이 하락하고 부동산 거래량이 위축되면서, 부동산 개발 선도 기업들이 먼저 부도 위기에 직면했고 자금줄이 끊기자 수많은 중소 규모 부동산 개발 기업들이 파산에 내몰리고 있습니다. 이러한 상황을 직시하고, 부동산 개발 기업들의 파산 과정에서 드러난 문제를 파악하며 이를 해결하기 위한 대책을 연구하는 것은 이미 도래한 부동산 개발 기업들의 파산 물결에 대응하고, 이번 경제 발전의 난국을 타개하며 국가 안보를 유지하고 질적 발전을 실현하기 위한 시급한 과제입니다.

   1. 우리 성 부동산 개발 기업의 파산 과정에서 나타나는 문제들

필자는 다행스럽게도 우리 성의 여러 부동산 개발 기업의 파산 관리인 업무에 참여했으며, 일부 어려움을 겪고 있는 부동산 개발 기업에 대한 조사와 파악을 수행했습니다. 이미 파산했거나 파산 직전에 놓인 부동산 개발 기업들을 분석해 보면, 이러한 기업들이 다음과 같은 공통된 문제를 안고 있음을 쉽게 발견할 수 있습니다.

(1) 은행이 부동산 개발기업에 제공한 대규모 대출의 만기 상환이 지연되고 있으며, 부동산 개발기업이 은행에 담보로 제공한 완공된 부동산과 건설 중인 공사가 쉽게 해제되지 않고 있습니다. 부동산 산업은 자금 집약적 산업으로, 기업 운영에 높은 투자, 빠른 회전율, 높은 레버리지가 필요합니다. 따라서 기업의 자금 사슬이 정상적으로 순환되도록 보장하는 것이 부동산 개발업체의 주요 과제입니다. 대부분의 부동산 개발기업들은 자체 자금만으로는 부동산 개발에 필요한 자금을 충당하기 어려워, 주로 시장에서 자금을 조달하며 은행 대출을 주요 자금조달 수단으로 활용합니다. 은행 대출을 받기 위해 부동산 개발기업들은 종종 건설 중인 공사와 이미 완공된 부동산의 대부분을 은행에 담보로 제공합니다. 부동산 시장이 호황일 때는 주택 가격이 상승하면서 선매나 판매 채널을 통해 이미 완공되었거나 건설 중인 부동산을 신속히 매각해 자금 회수가 빨라지고, 이에 따라 은행의 대출금도 제때 상환되어 투입과 산출이 양호한 순환 상태를 유지하게 됩니다. 그 결과 부동산 개발기업들은 높은 수익을 거두고 정부는 상당한 토지 양도대금을 확보하게 됩니다. 그러나 부동산 시장이 침체하고 하락세를 보이면 주택 가격이 떨어져 부동산 매출이 급감하고 자금 회수도 위축되며, 투입과 산출 간의 현금 흐름 유지를 어렵게 만들어 심지어 단절될 수도 있습니다. 이에 따라 은행 대출 만기가 도래했을 때 상환이 어려워지고, 많은 부실대출이나 악성채무가 발생하게 되어 부동산 개발기업들이 은행에 담보로 제공한 수많은 부동산이 해제되지 못하는 상황에 처하게 됩니다.

(2) 주택 구매자의 손실이 막대하다. 한편, 자금 사슬이 끊기면서 수많은 미완공 건물이 생겨나고, 이로 인해 주택 구매자들은 선불금을 지불한 목적을 달성하지 못하게 되었습니다. 다른 한편으로는, 부동산 개발 기업들이 이미 많은 부동산을 완공하고 심지어 구매자들에게 인도했음에도 불구하고, 해당 부동산이 이미 은행에 저당권 설정되어 있어 구매자들은 소유권 등기를 받을 수 없게 되었습니다. 건설 자금을 조달하기 위해 부동산 개발 기업들은 은행에서 차입하는 것 외에도, 선분양이나 투자라는 명목으로 구매자들을 유인해 막대한 자금을 투입하도록 하였습니다. 많은 부동산 개발 기업들이 헝다그룹과 비슷하게 구매자들로부터 자금을 확보하며, 이는 해당 기업의 총부채의 약 3분의 1에 달합니다. 부동산 시장 침체와 함께 미완공 건물이 대량 발생하자, 구매자들은 집을 받을 가망이 없다는 것을 깨닫자마자, 자신이 구매한 부동산을 담보로 한 할부금 대출의 상환을 즉각 중단했습니다. 이에 따라 은행의 금융 위험은 크게 증가했으며, 구매자들은 일제히 각급 정부를 찾아가 민원을 제기하며 권리를 보호하려 나섰고, 이는 중대한 사회 안정 위험으로 번졌습니다. 설령 부동산 개발 기업들이 일부 완공된 부동산을 계약서에 따라 구매자들에게 인도하더라도, 그 부동산 대부분이 이미 은행에 저당권 설정되어 있기 때문에 부동산 등기기관은 저당권이 설정된 부동산에 대해 소유권 등기를 거부합니다. 이로 인해 이들 구매자들도 결국 민원을 제기하며 권리를 찾기 시작했습니다. 만일 해당 부동산 개발 기업이 파산할 경우, 이미 구매대금을 지불한 구매자들이 매입한 부동산은 소유권 등기가 이루어지지 않았기 때문에 물권을 갖지 못하게 되며, 이 부동산은 파산기업 채권자의 일반채권으로 전락하게 됩니다. 결국 구매자들은 소유한 주택을 잃고 청산비율에 따라 채권을 변제받을 위기에 처하게 됩니다.

(3) 부동산 개발 기업은 자사 또는 지배하는 관계 회사의 허수회사를 통해 은행에서 대출을 받거나 채권을 발행함으로써 막대한 부채 레버리지와 부채 위험을 초래하고 있습니다. 은행의 거액 대출을 받기 위해 부동산 개발 기업들은 가급적 자사 명의로 은행에서 대출을 받으려고 합니다. 그러다 국가가 부동산 개발 기업에 대한 '대출 제한' 정책을 내놓자, 이 정책을 회피하기 위해 부동산 개발 기업들은 대부분 통제 가능한 허수의 계열회사를 설립한 뒤, 해당 허수회사를 대출 주체로 삼고 자사는 보증인으로 나서 은행에 대출을 받습니다. 이렇게 융자받은 자금은 다시 차용 방식으로 자사의 부동산 개발 사업에 사용됩니다. 자사 명의든, 통제 가능한 계열 허수회사 명의든 간에 은행에 대출을 받을 때는 모두 이미 완공된 부동산과 공사 중인 건설물들을 담보로 제공해 은행에 보증을 서게 됩니다. 심지어 자사의 오너나 실질적 경영권자를 가진 인사들조차 은행의 요구에 따라 개인 명의로 연대보증을 서야만 했습니다. 그러나 이러한 중층적인 보증 조치에도 불구하고, 이 기업들은 이미 완공되거나 공사 중인 부동산을 구매자들에게 매각하는 것을 막지 못했으며, 결국 '한 집에 두 번 등기'되는 상황이 발생했습니다. 이로 인해 부동산 시장의 경기가 악화될 무렵에는 '양쪽 모두 손해를 보는' 상황이 초래되었습니다. 은행의 대출 상환이 불가능해지고, 구매자들은 이미 지불한 대금을 받고도 완공되거나 공사 중인 부동산의 소유권을 확보하기 어려워졌습니다. 일부 부동산이 이미 구매자에게 인도되었더라도, 구매자가 유효한 주택 매매계약에 근거해 해당 부동산에 대한 합법적인 물권적 기대권을 가지고 있음에도 불구하고, 해당 부동산이 은행 대출의 담보물이었기 때문에 은행이 우선적으로 변제권을 행사할 수 있었습니다. 이후 이 기업이 법원에 파산 신청을 당하면서 두 가지 권리 간의 분쟁이 극심해졌고, 이로 인해 큰 사회적 안정성 위험이 잠재되고 있습니다. 이와 더불어 부동산 개발 기업들은 금융기관을 통해 다량의 기업 채권을 발행했으며, 많은 선두 기업들의 채권은 해외까지 발행되어 엄청난 부채 레버리지와 채무 위험을 형성했습니다. 많은 부동산 개발 기업들이 파산에 들어선 후에야 비로소 그들의 자산負債비율이 매우 높다는 사실이 드러났으며, 이로 인해 일반 채권자의 변제율은 종종 0%에 머물렀습니다.

(4) 많은 부동산 개발 기업들은 통제 가능한 다수의 계열회사를 통해 재무적 혼동, 인력 혼동, 법인격 혼동 방식을 취해 세금 납부를 회피하고 자산을 이전하며 자금을 빼돌리고 있습니다. 기업 운영 과정에서 부동산 개발 기업들은 회사의 실질적 지배자와 일부 고위 관리들에게 높은 보수를 지급하고 주주들에게도 고액의 배당을 제공할 뿐 아니라, 장부에 기재하지 않거나 허위 장부를 작성하고 재무 원장과 실제 현금 흐름이 불일치하는 방식으로 자산을 대규모로 이전해 자금을 빼돌립니다. 심지어는 자체가 지배하는 건설공사 업체와 건설공사 계약을 체결함으로써 '공짜로 돈을 챙기는' 수법까지 사용하며, 은행에서 빌린 막대한 대출금을 공사대금 명목으로 거액을 일방적으로 송금하기도 합니다(왼손에서 오른손으로 옮겨주는 식). 이른바 건설공사의 하도급업체—즉, 해당 기업이 지배하는 건설공사 업체들은 막대한 공사대금을 받은 후 그 자금이 실제로 어떤 사업에 사용되었는지, 비용이 얼마인지, 공사 결산은 어떻게 이루어졌는지 전혀 명확하지 않은 상태입니다. 일부 대형 부동산 개발 기업들은 심지어 지분 양도를 통해 중소 은행을 지배한 뒤, 해당 은행에서 무절제하게 대출을 받아 부동산 개발 등에 사용하기도 합니다. 일단 해당 기업이 파산 절차에 들어가면 이미 심각한 부채 초과 상태에 빠져 은행에서 빌린 막대한 대출금 상환이 불가능하거나 막대한 손실을 입게 됩니다. 더욱 두려운 것은 파산관리인이 감사·평가기관을 선임해 기업의 자산과 부채 상태를 감사·평가하는 과정에서, 기업의 재무 관리가 극도로 혼란스럽고 전자장부조차 전혀 갖추지 않았으며, 오직 수기로만 장부를 작성하고 있다는 사실이 드러난다는 것입니다. 게다가 원장 증빙서류들이 서로 다른 내용으로 기록되어 있어 파산 절차가 진행되지 못하고, 결국 과거의 주요 재무 항목들을 일일이 확인하고 다시 장부를 정리해야 하는 상황에 처하게 됩니다.

둘째, 우리 성의 부동산 개발 기업들이 위와 같은 문제를 발생시키는 주요 원인들

(1) 거시경제 환경 악화와 부동산 산업 조정 주기가 맞물리면서 부동산 산업 발전이 막다른 길에 들어섰습니다. 2023년, 3년간의 팬데믹을 지나면서 중국 경제는 당초 기대했던 빠른 회복세를 보이지 못한 채 침체와 부진의 어려운 국면에 접어들었습니다. 경기 하방 압력이 커지고 제조업과 부동산 시장은 지속적으로 하락했으며, 수출입 무역액은 마이너스 성장을 기록했습니다. 수요 위축, 공급 충격, 기대 심리 약화가 더욱 뚜렷해졌고, 과거 경제성장을 이끌었던 투자·소비·수출이라는 '3대 엔진'은 거의 모두 꺼져버렸습니다. 경제 운영 과정에서 장기간 누적된 지방채 위험, 부동산 위험, 금융 위험이 전면적으로 폭발하면서 경제 발전은 전례 없는 어려움과 도전에 직면하게 되었습니다. 이러한 상황에서 중국이 처한 국제 거시경제 환경은 더욱 악화되고 있습니다. 미국을 비롯한 서방 국가들은 중국을 주요 경쟁상대로 삼아 팬데믹으로 인한 수요 약화에도 아랑곳하지 않고, 기회를 틈타 중국을 무너뜨리려 하고 있습니다. 미국은 중국을 상대로 연이은 무역전, 기술전, '탈동조화·단절' 정책을 펼친 뒤, 자국 경제를 침체로 몰아넣으면서도 달러 가치를 11차례나 무섭게 인상해 5.5%까지 끌어올리며 전 세계를 희생양으로 삼으려 하고 있습니다. 특히 자본을 미국으로 다시 유치하고 중국의 유동성을 고갈시키는 방식으로 결국 중국을 집어삼키려 하고 있습니다.

올해와 같은 악화된 거시경제 환경 속에서 중국 부동산 업계는 '지붕이 새는데 또 비가 내린다'는 말처럼, 20년 넘게 고속 성장을 거듭한 끝에 부동산의 수요와 공급 관계에 근본적이고 중대한 변화가 나타나고 있습니다. 즉, 부동산 공급 부족 상태에서 공급과 수요가 거의 균형을 이루는 상황으로 전환되었으며, 일부 지역에서는 오히려 공급 과잉 현상까지 나타나고 있습니다. '중국 인구조사 연감-2020'에 따르면, 중국의 1인당 주거 면적은 41.76㎡에 달하며, 도시 지역의 1인당 주거 면적은 36.52㎡입니다.① 부동산 수요와 공급 관계의 이러한 중대한 변화로 인해, 주택 가격은 그동안 높은 수준에서 지속적으로 상승하다가 더 이상 오르지 못하는 상황에 이르렀습니다. 일선 도시를 포함한 대부분의 도시에서 주택 가격이 하락하고 있으며, 부동산 거래량도 눈에 띄게 감소하고 있습니다. "기관의 데이터에 따르면, 전국 100대 도시의 중고주택 가격이 18개월 연속 하락세를 보이며 전반적인 하락 추세를 보이고 있습니다." 올해 10월에는 전반적인 부동산 시장 거래량이 전년 동기 대비 및 전월 대비 모두 감소했습니다. 전년 동기 대비 전체 거래량은 18.9% 줄었으며, 9월과 비교하면 5.7% 감소했습니다.② 부동산 수요와 공급 관계의 이러한 중대한 변화로 인해, 중국 부동산 업계가 20여 년간 축적해온 투자성과 금융적 특성이 점차 사라지고 있습니다. 일부 실수요를 제외하고 투자 목적이나 투기적 성향의 주택 구매가 크게 줄어들면서, 부동산 판매는 이제 '겨울철'에 접어들었습니다.

이러한 거시경제 환경 악화와 부동산 산업의 조정기 진입이라는 두 가지 요인의 복합적 작용으로 인해 부동산 산업은 객관적으로 큰 하방 압력을 받고 있습니다. 이로 인해 부동산 업계의 '선두주자'인 헝다그룹, 비야디회사 등이 잇달아 파산 위기에 빠졌으며, 수많은 중소 부동산 개발업체들은 자금줄이 끊어지고 미완공 건물이 속출하고 있으며, 많은 기업들이 파산의 길에 들어서고 있습니다.

(2) 많은 부동산 개발업체들은 개인 및 가족의 이익을 근본적 목적으로 삼고, 몸을 빼는 것을 주된 과제로 삼으며, 불법 수단을 통해 자산을 은닉하고 규제를 회피하는 것을 영업의 일상으로 삼고 있다.

이것은 앞서 언급한 문제들이 발생한 주관적 원인입니다. 수많은 부동산 개발 기업들은 부동산 시장의 성장기와 호황기에 집을 팔 걱정 없이, '자금 조달'과 '토지 확보'라는 두 가지 주요 과제만 완수하면, 계획 승인된 부동산을 절차에 따라 차근차근 건설해 나갔습니다. 이들 부동산이 시장에 나오면 판매자 우위 시장의 영향으로 순식간에 매진되었습니다. 주택 가격이 지속적으로 상승하면서 대부분의 개발업체들은 막대한 이익을 챙겼습니다. 개발업체들은 고액의 이익을 얻는 동시에 정치적 명성도 꾸준히 높여갔습니다. 인민대표대회 대표, 중국인민정치협상회의 위원, 우수 민영기업가, 자선 홍보대사 등 각종 칭호가 줄줄이 쏟아져 나왔습니다. 부동산 산업은 정부가 거둬들이는 막대한 토지 양도금과 밀접하게 연관되어 있었기 때문에, 이러한 개발업체들의 정부에 대한 영향력 역시 지속적으로 커졌습니다. 그러나 어느 순간 부동산 업계에 닥친 '위기'는 대부분의 부동산 개발 기업들이 그 실체를 드러내게 만들었습니다. 이들 기업들은 진정으로 기업을 키우고 강화하려는 일념으로 사업에 임한 것이 아니라, 이미 오래전부터 이중적인 태도를 가지고 뒷문을 열어두고 있었습니다. 부동산 시장이 호황일 때, 기업 경영상태가 좋을 때부터 장차 자신들이 안전하게 물러날 준비를 해온 것입니다. 부동산 개발 업계의 선두주자인 '헝다', '비구이원' 등은 회사의 등록지를 불과 259㎡에 불과한 케이맨 제도로 옮겨놓았으며,③ 이는 설립 당시부터 국가 세금을 회피하고 언제든 도망칠 준비를 갖추고 있었다는 것을 여실히 입증합니다. 또한 '헝다'의 최고경영자 쉬자인은 미국에서 파산보호 신청을 하고 아내와 '기술적 이혼'을 한 뒤 아들에게 해외 '신탁기금'을 설립하는 등, 무모하고 위법적인 행위들을 통해 은행, 구매자, 부동산 관련 업체 등 다양한 채권자로부터 약탈한 막대한 재산을 모두 빼돌렸습니다. 결국 2조 4천억 위안의 빚을 국내에 남겨두면서 국민을, 정부를, 은행을 속박하게 만든 것입니다. '헝다 사태'는 부동산 개발 기업들의 부정적 모습을 극명하게 보여주는 대표적 사례라 할 수밖에 없습니다.

(3) 정부의 관련 부처가 책임을 지지 않고 관리 감독을 소홀히 함으로써 부동산 개발 기업들이 마음대로 행패를 부리고 있다. 최근 몇 년간 각급 정부는 간소화와 권한 이양, 규제와 관리의 결합, 서비스 개선을 위한 개혁을 강화하며 기업 환경 개선을 중점적으로 추진해 뚜렷한 성과를 거두었습니다. 그러나 민간기업에 대한 감독에서는 여전히 '방치를 관리로 대신한다'는 무책임한 태도가 두드러지게 나타나고 있습니다. 부동산 개발 기업들의 '자본의 무분별한 성장'은 정부의 부실한 규제가 극명하게 드러난 사례입니다. 정부 관련 부처가 책임을 다하지 않고 제대로 감독하지 않는 것이 바로 부동산 산업에서 위와 같은 문제가 발생하는 관리상의 원인입니다.

1. 중국 헌법 규정된 '국가는 비공유제 경제의 발전을 장려하고 지원하며 이끌어가며, 비공유제 경제에 대해 법에 따라 감독하고 관리한다'는 조치가 전면적으로 이행되지 않고 있다. 우리는 쉽게 느낄 수 있듯이, 사회 여론에서는 비공기업에 대한 '장려와 지원'만 지나치게 강조되고, 비공기업에 대한 '안내', '감독', '관리'에 대한 목소리는 별로 높지 않다. 심지어 정부 관련 부처가 부동산 개발 기업을 포함한 일부 민간기업의 위법 행위를 처벌하면, 오히려 비공기업을 '타격한다'는 여론이 형성되기도 한다.

2. 정부는 부동산 개발 기업을 다수의 부처가 관리하고 있지만, 실질적으로는 관리 책임 주체가 부재한 상태이다. 정부는 부동산 개발 기업의 관련 업무에 대해 매우 다양한 관리를 하고 있습니다. 건설·계획·개발을 관리하는 부서도 있고, 토지 사용 승인을 담당하는 부서도 있으며, 시장 주체의 행위를 규제하는 부서, 기업의 세금을 관리하는 부서, 기업의 재무 통제를 감독하는 부서 등이 있습니다. 그러나 정작 부동산 개발 행위를 종합적으로 관리할 책임 주체가 누구인지 여전히 명확하지 않거나, 설사 명확히 지정되었다 하더라도 제대로 이행되지 않고 있습니다. 특히 민간 기업이 대부분을 차지하는 부동산 개발 기업들에 대해서는 더욱 그러합니다. 따라서 문제가 발생하면 결국 아무도 책임지려 하지 않게 됩니다.

3. 정부와 부동산 개발업체 간의 '친청 관계'가 제대로 이행되지 않고 있다. 한편, 부동산 산업은 정부 재정수입의 중요한 원천으로, 토지 양도금이 각 도시의 재정수입에서 차지하는 비중은 약 40~50%에 이르며, 일부 도시에서는 이보다 더 높은 경우도 있습니다. 따라서 정부는 현지 부동산 개발업체를 상당히 중시하며, 이들과의 연락과 접촉도 매우 빈번합니다. 다른 한편으로, 부동산 개발기업들은 정부 지도자 및 관련 부서와의 관계망을 통해 '토지 확보', 세금 감면, 위법 처리 등에서 유리한 조치를 받기 위해 공공관계 활동을 적극적으로 전개해 왔으며, 이는 서로 간에 암묵적으로 합의된 마케팅 전략입니다. 그 결과 권력과 금전의 거래가 빈번하게 발생하고, 부동산 개발 분야는 부패가 특히 많이 발생하는 곳이 되었습니다.

3. 우리 성이 부동산 산업에 존재하는 문제를 해결하기 위한 법치적 보장

위기는 문제 해결의 선결 조건입니다. 현재 부동산 산업의 조정 과정에서 특히 부동산 기업의 파산을 통해 드러난 문제들은 우리가 이러한 문제들을 효과적으로 해결할 수 있는 전제를 제공해줍니다. 우리가 이를 매우 중시하고 집중적인 노력을 기울이며 과학적 방식으로 대응한다면, 반드시 위기를 기회로 바꾸어 부동산 산업의 새로운 건전한 발전 주기를 맞이할 수 있을 것입니다.

(1) 부동산 문제 해결의 중요성과 시급성을 충분히 인식하고, 부동산 문제가 금융위기를 촉발하는 것을 적극적으로 예방한다. 부동산 문제를 해결하는 것은 단순히 부동산 산업 자체의 건전한 발전에 그치는 것이 아니라, 중국 경제 발전 방식 전환과도 밀접하게 연관되어 있습니다. 지난 20여 년간 부동산 산업은 점차 중국의 주력 산업으로 자리잡았으며, 이는 60개에 가까운 산업의 활성화와 수천만 명의 고용을 촉진했을 뿐 아니라 지방 정부에 막대한 재정수입을 가져다주며 양적 확장 위주의 거친 경제발전 모델을 형성해왔습니다. 이러한 발전 방식은 경제 번영을 이끌어낸 반면, 부정적 영향 또한 갈수록 뚜렷해지고 있습니다. 부동산 시장에서 공급이 수요를 따라가지 못하고 토지 자원이 부족한 상황에서 높은 집값은 전 국민의 고통으로 자리 잡았습니다. 집값은 여전히 높은 수준에서 꾸준히 오르고 있으며, 각급 정부가 잇따라 집값 억제 정책을 내놓고 있음에도 불구하고 높은 집값을 막기에는 역부족입니다. 이러한 높은 집값의 결과로 부동산 산업은 투자 성격, 투기 성격, 금융 성격의 대명사가 되었고, 은행 대출과 일반 국민의 재산 대부분이 부동산에 집중되었습니다. 따라서 부동산 산업은 경제 발전에 막대한 위험을 초래하고 있습니다. 당 중앙은 이 중대한 위험을 파악하고 '집은 살기 위한 것이지 투기 대상이 아니다'라는 부동산 발전 원칙을 제시했습니다. 어떤 의미에서는 오늘날 집값 하락이 바로 '집은 살기 위한 것'이라는 원칙을 실시한 지 7년 만에 나타난 필연적 결과라고 할 수 있습니다. 현재 부동산 분야의 심각한 문제들을 강력히 해결해 나가는 것은 새로운 발전 이념을 구체적으로 실천하고 질적 발전의 새로운 모델을 형성할 수 있는 절호의 기회입니다.

더욱 시급한 것은 현재의 부동산 문제를 해결하는 것이 금융위기의 발발을 막기 위한 필요성이라는 점입니다. 중국의 금융업은 이미 부동산 산업에 깊이 얽혀 있으며, '헝다'와 '비구이원'의 사례에서 볼 수 있듯이 각각 수천억 위안의 은행 대출이 깊이 빠져들어 있습니다. '헝다'와 관련된 선양성경은행은 1837억 위안에 달하는 부실채권을 1760억 위안에 랴오닝성 자산관리회사(랴오닝자산)에 양도해야만 했습니다④. 이를 통해 자산부채표를 개선하고 '헝다'와 같은 연쇄적 '폭탄'의 발생을 방지하고자 한 것입니다. 따라서 현재의 부동산 문제를 해결하는 것은 국가 안보를 지키는 중대한 전략적 과제입니다.

    (2) 부동산 산업의 파산을 과학적으로 조정하고, 부동산 산업의 건전한 발전을 위한 제도적 기반을 정비한다. 올해 9월 이후 연방준비제도가 두 차례에 걸쳐 달러 금리 인상을 유보한 것을 고려할 때, 각계에서는 내년에 미국이 달러 금리 인상을 중단할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 또한, 우리나라 부동산 시장은 수요와 공급 관계의 중대한 변화로 인해 분화와 재편을 앞두고 있으며, 이는 곧 본격적인 발전 국면으로 접어들게 될 것입니다. 따라서 내외부 요인에 의해 내년에는 우리나라에서 부동산 개발 기업들의 파산이 집중적으로 발생할 것이 확실합니다. 이에 대해 우리는 주도권을 확보하고 과학적 조정을 통해 금융 리스크의 폭발을 적극적으로 예방해야 합니다.

1. 현재 부동산 문제에 대응하는 지도 이념은 금융 리스크를 유발하지 않는 것을 근본 원칙으로 하고, 부동산 산업의 건전한 재편성을 목표로 하여 부동산 개발 기업의 파산 규모·방식 및 속도를 과학적으로 조정하는 것입니다. 주요 방식은 파산 재정비이며, 양질의 자산을 활성화하고 투자·인수합병을 중점적으로 추진하는 한편, 파산 처리의 합리적 기간을 연장해 시간을 공간으로 전환함으로써 부동산 산업의 부드러운 안착을 실현해야 합니다.

2. 부동산 개발 기업이 형성한 부실채권과 은행 등 금융기관이 차지하는 비중을 종합적으로 평가한다. 은행 등 금융기관의 부실채권에 대한 감내 수준을 측정하고, 금융업계의 부담 능력에 맞춰 부동산 업계의 파산을 단계적으로 해소해 나가야 합니다. 결코 일시에 무분별하게 부동산 개발 기업들의 파산을 방치해서는 안 되며, 특히 부동산 선도 기업들의 파산으로 인한 연쇄적 파급효과를 반드시 막아야 합니다. 사전 대응 계획을 철저히 수립한 후, 단계별로 차근차근 부동산 기업의 파산을 시행해야 합니다.

3. 부동산 산업의 분화와 재편성은 파산 회생을 주요 방식으로 해야 하며, 단지 일부 심각한 자산부채 초과 부동산 개발기업이 불가피하게 파산 청산에 들어가는 경우를 제외한다. 죽은 것을 되살리고 봉황이 불속에서 다시 태어나는 것을 지향하며, 부동산 개발 기업의 우량 자산을 활성화하고, 부동산 개발 기업 간의 합병·재편을 강화하며, 국유 부동산 개발 기업에 대한 주식 투자 재구조화 기관을 설립하고 전략적 파산 재정비를 실시한다. 파산 재정비 계획 초안이 채권자 회의에서 표결을 통해 승인되거나 법원의 결정으로 인가된 후에는 해당 기업이 계속 생산·경영을 영위하도록 하고, 일부 자금을 차입하여 공익채무에 포함시키며, 특히 '주택 공급 보장'을 위한 정책적 대출도 허용한다. 또한 파산 재정비 계획의 이행 기간을 적절히 연장해 시간을 통해 공간을 확보하고, 파산 재정비 계획의 이행 과정에 대한 감독을 강화해 계획의 성공적 이행을 보장한다. 부동산 개발 기업의 자산 청산 및 경매를 최대한 줄여, 주택 구매자 채권자가 돈과 집을 모두 잃는 사태를 방지해야 한다. 1999년 아시아 금융위기의 여파에 대응해 국가가 중국화룽자산관리회사, 중국창청자산관리회사, 중국둥팡자산관리회사, 중국신다자산관리회사를 설립해 각각 공상은행, 건설은행 등 4대 국유은행의 부실자산을 매입·관리·처분했던 경험을 참고해, 국가 부동산 개발 기업 부실자산 관리회사를 설립하고 필요한 자금을 충당해 시장 방식을 통한 투자와 인수합병이 가능하도록 조건을 마련해야 한다.

4. 부동산 시장의 중대한 변화에 적응하여 부동산의 건전한 발전을 위한 장기적 메커니즘을 구축한다. 중앙정치국 회의의 관련 지침을 성실히 관철하여 “우리나라 부동산 수요와 공급 관계에 중대한 변화가 발생하는 새로운 상황에 맞춰 부동산 정책을 적시에 조정하고 최적화하라”는 요구 이전에 주택 가격 상승을 억제하기 위해 시행해온 대출 제한, 구매 제한, 가격 제한, 매매 제한 정책을 단계적으로 철폐하며, 중앙 금융업무회의의 관련 방침을 성실히 이행할 것임. 부동산 기업에 대한 주체적 규제 제도와 자금 감독을 강화하고, 부동산 금융의 거시적 건전성 관리를 완비한다. 보장성 주택과 상업용 주택의 '이원화 체제'를 핵심으로 삼아 부동산 산업의 건전한 발전을 위한 법적·정책적 체계를 정비하고, 부동산 시장이 당초의 취지인 '주택은 투기 대상이 아니라 거주 목적'으로 돌아가도록 함으로써 부동산 산업의 선순환적 발전의 성숙기를 맞이하도록 해야 합니다. 주거건설계획관리부서를 부동산 종합관리부서로 명확히 해야 한다. 해당 정부 부처는 부동산의 계획, 시공, 철거 관리뿐만 아니라 기업 재무 감독과 금융 리스크 방지 업무도 담당합니다. 또한 다른 정부 감독 부처와의 조정 및 협력을 통해 '유도', '관리', '감독' 분야에서 시너지를 창출합니다. 전용 계좌로 관리되는 선분양 대금이 부동산 기업에 의해 임의로 인출되는 사례가 다시 발생하는 것을 결코 허용하지 않을 것입니다. 선매 제도를 과감히 중단해야 합니다. 부동산 시장의 수요와 공급 관계에 중대한 변화가 발생한 만큼, 부동산 선분양 제도는 이제 역사의 무대에서 퇴장할 때가 되었습니다. 이번 차례의 미완공 건물 정리가 완료된 만큼, 선분양 정책의 시행을 과감히 중단해야 합니다. 부동산 개발 기업이 부동산 개발을 위해 투입해야 하는 자체 자금의 최소 비율을 명확히 해야 합니다. 부동산 개발을 위해 100% 시장화된 자금조달을 해서는 안 되며, 부동산 개발에 사용되는 은행 대출은 총 투자액의 30%를 초과해서는 안 됩니다. 부동산 기업에 대출을 제공하는 은행은 사전에 담보로 설정한 부동산이 매수인에게 양도되지 않도록 명확히 약정해야 하며, 해당 기업의 담보물과 현금흐름에 대한 감독을 강화해야 합니다. 은행 대출에 위협이 되는 행위가 발견되면 즉시 보완 조치를 취해 은행 대출의 안전성을 확보해야 합니다. 다양한 소유 형태의 부동산 기업의 합리적인 자금 조달 수요를 차별 없이 충족하는 제도 체계를 정비해야 한다. 소유제 차별을 배제하고, 자금 조달의 안전성을 보장하는 한편 부동산 산업의 건전한 발전을 촉진한다.

(3) 조직적 지도를 강화하고, 부동산 문제를 효과적이고 안정적으로 해결한다. 첫째, 당의 영도를 강화하는 것은 부동산 문제를 효과적으로 해결하기 위한 근본적인 보장입니다. 각급 당위원회의 국가안보 업무 체계에 부동산 문제 해소를 포함시켜 중점 과제로 삼아야 합니다. 둘째는 기업 파산 업무는 시장 퇴출 메커니즘의 중요한 내용에 속하므로, 중앙정부는 이미 각급 정부의 발전개혁위원회가 이 업무를 구체적으로 담당하도록 명확히 지시했습니다. 따라서 각급 정부의 발전개혁위원회가 주도하여 관련 기관들이 참여하는 기업 파산 연석회의를 설립하고, 현지 당위원회와 정부의 담당 지도자가 총괄 소집인을 맡아야 합니다. 이러한 메커니즘 하에서 부동산 개발 기업의 파산 업무를 핵심적 내용으로 삼아 전체적인 계획을 수립하고, 구체적인 추진·조정·이행을 강화함으로써 부동산 개발 기업의 파산을 통해 부동산 산업의 분화와 재편이라는 새로운 전기를 맞이하도록 보장해야 합니다.

(*저자: 천샤오민, 랴오닝 퉁팡 법률사무소 수석 고문, 하이커우 지사 변호사. 전화: 18940004050.)