【제목】원고 심양 모 부동산 컨설팅 유한회사가 피고 부모, 피고 심양 모 개발 유한회사를 상대로 한 집행 이의 소송

【키워드】민사/집행이의소/사외인 집행이의/집행을 배제할 만한 실체적 권리

【재판 요점】해당 매장은 매매가 먼저 이루어졌고 압류는 이후에 이루어졌으며, 피고인 부모씨는 이를 입증하는 증거를 제출했습니다. 법원의 압류 이전에 이미 합법적이고 유효한 서면 매매계약을 체결하고 대금을 전액 지불한 뒤 해당 부동산을 점유하였으며, 등기이전이 이루어지지 않은 것은 매수인 본인의 사유로 인한 것이 아닙니다. 법원에 의거하여 『최고인민법원의 인민법원이 집행 이의 및 재심사건을 처리하는 데 관한 몇 가지 문제에 대한 규정』 제28조는 피고 부모가 집행 대상에 대해 강제집행을 배제할 만한 충분한 민사적 권리를 보유하고 있음을 인정하며, 원고의 소송청구를 기각한다.

【기본사실】2013년 7월 12일, 피고인 부모씨는 피고인 심양모개발유한회사와 주택매매계약을 체결하고, 심양시 위홍구 옥룡산로 A호 B문에 위치한 부동산을 매수하기로 약정했습니다. 계약 체결 당일, 피고인 부모씨는 전액의 매매대금을 완납했습니다. 심양모개발유한회사는 2015년 6월 1일 해당 부동산을 부모씨에게 인도했으며, 부모씨는 관리비, 전기료, 난방비를 납부하고 입주하였습니다. 현재 이 부동산은 자동차 부품을 판매하는 데 사용되고 있습니다. 2015년 7월 13일, 심양모개발유한회사는 부모씨에게 주택구매 영수증을 발급했습니다.

다른 사건에서, 피고인 선양 모 개발 유한회사는 원고와의 사이에 선양의 모 부동산 컨설팅 유한회사가 맡은 주택 판매 대리계약 분쟁 사건에 대해 선양시 위홍구 인민법원은 민사 조정서를 작성했으며, 피고는... 선양의 모 개발 유한회사는 2016년 8월 1일까지 원고에게 지급해야 합니다. 선양의 모 부동산 컨설팅 유한회사가 대리수수료로 중국 인민폐 900만 위안을 받았습니다. 피고인 선양의 모 개발 유한회사가 조정서의 의무를 만기에도 이행하지 않아 원고가... 선양의 모 부동산 컨설팅 유한회사는 선양시 위홍구 인민법원에 강제집행을 신청했으며, 선양시 위홍구 인민법원은 다음과 같이 처리했습니다. 2016년 8월 23일, 선양의 모 개발유한회사 명의의 여러 채의 주택이 압류되었으며, 이 중에는 부모에게 매각된 해당 사건의 주택도 포함되어 있었습니다. 집행 과정에서 부모는 사외인으로서 집행 이의를 제기했습니다. 선양시 위홍구 인민법원은 집행 결정서를 내려, 선양시 위홍구 위룽산로 A호 B문에 위치한 부동산에 대한 집행을 중지하도록 판결했습니다. 원고인 심양의 모 부동산 컨설팅 유한회사는 2017년 7월 19일 결정서를 받았으며, 이에 불복해 소송을 제기하여 사외자의 이의신청을 기각할 것을 요청했습니다.

【재판 결과】원고인 심양 모 부동산 컨설턴트 유한회사의 소송청구를 기각한다. 사건 수수료 100위안은 원고인 심양 모 부동산 컨설턴트 유한회사가 부담한다.

【재판 이유】본원은 『최고인민법원 인민법원의 집행 이의 및 재심사 사건 처리에 관한 몇 가지 문제에 대한 규정』 제28조의 규정에 따라, 금전채권 집행 과정에서 피집행인 명의로 등기된 부동산에 대해 매수인이 이의를 제기한 경우, 다음 각 호의 요건을 충족하고 그 권리가 집행을 배제할 수 있는 경우에는 인민법원이 이를 지원해야 한다고 판단한다: (1) 인민법원의 압류 이전에 이미 합법적이고 유효한 서면 매매계약을 체결한 경우; (2) 인민법원의 압류 이전에 이미 해당 부동산을 합법적으로 점유한 경우; (3) 전체 대금을 이미 지급했거나 계약서에 정한 바에 따라 일부 대금을 지급하고 잔여 대금은 인민법원의 요구에 따라 집행에 제공한 경우; (4) 매수인 본인의 귀책사유로 인해 소유권 이전등기가 이루어지지 않은 경우가 아닌 경우. 본 사건의 피고인 부모(제3자)는 2013년 7월 12일에 피고인 선양모개발유한회사와 합법적인 주택 매매계약을 체결하였으며, 이는 양측의 진정한 의사표시에 따른 것으로 계약이 성립하고 효력을 발생하였다. 계약 이행 과정에서 부모는 주택의 전액 대금을 지급하고 입주절차를 마쳤으며, 현재까지 실제로 해당 주택을 점유·사용하고 있다. 따라서 본 사건의 분쟁 주택의 소유자는 부모이다. 본 사건의 원고인 선양모부동산컨설턴트유한회사는 본 사건의 피고인 선양모개발유한회사의 채권자로서, 집행 과정에서 부모가 매입하여 피고인 선양모개발유한회사 명의로 등기된 선양시 우홍구 옥룡산로 A호 B문 상가를 압류하였고, 부모는 제3자의 입장에서 집행 이의를 제기하였다. 본원은 집행 결정서를 통해 선양시 우홍구 옥룡산로 A호 B문 부동산에 대한 집행을 중단하였다. 현재 선양모부동산컨설턴트유한회사는 본 사건의 원고로서 집행 이의소송을 제기하여, 피고인 부모의 집행 이의 신청을 기각할 것을 구하고 있다. 본 사건의 피고인 부모는 선양시 우홍구 옥룡산로 A호 B문 상가의 소유자이며, 선양모개발유한회사는 해당 주택의 진정한 소유자가 아니므로, 선양모개발유한회사의 채권자는 해당 부동산을 압류할 권한이 없다. 또한, 해당 주택이 부모 명의로 등기되지 않은 것은 선양모개발유한회사의 잘못으로 인한 것이다. 본 사건의 피고인 부모는 제3자의 입장에서 집행대상에 대하여 강제집행을 배제할 만한 민사적 권리를 보유하고 있으므로, 원고가 피고인 부모의 집행 이의 신청을 기각할 것을 요청하는 청구에 대하여 본원은 이를 받아들이지 않는다.

【관련 법조】 『중화인민공화국 민사소송법』 제227조, 『최고인민법원의 〈중화인민공화국 민사소송법〉 적용에 관한 해석』 제313조, 『최고인민법원의 인민법원이 집행 이의 및 재심 사건을 처리하는 데 있어서의 몇 가지 문제에 관한 규정』 제28조

【변호사의 의견】

1. 사외인의 집행이의소의 쟁점은 사외인이 해당 부동산에 대해 강제집행을 배제할 수 있는 실체적 권리를 보유하고 있는지 여부입니다.

2. 사외인의 집행 이의 소송은 실질적 심사를 거쳐야 하며, 사외인은 집행 대상물에 대해 소유권 또는 기타 집행 대상물에 대한 강제집행을 저지할 만한 충분한 민사적 권리를 보유하고 있음을 입증할 책임이 있습니다. 『최고인민법원의 인민법원이 집행 이의 및 재심사건을 처리하는 데 관한 몇 가지 문제에 대한 규정』 제28조는 매수인이 피집행인 명의로 등기된 부동산에 대해 이의를 제기하는 경우에 적용된다. 반면, 제29조는 매수인이 피집행인인 부동산개발기업 명의로 등기된 주택에 대해 이의를 제기하는 경우에 적용된다. 현재의 사법심리에서 제28조와 제29조는 그 적용 상황이 일부 중복되며, 두 조항 중 하나의 요건만 충족해도 매수인은 강제집행을 배제할 수 있는 충분한 민사적 권리를 갖게 된다.

3. 재판 실무에서 주택 구매의 제3자로서는 강제집행을 배제할 만한 충분한 민사적 권리를 보유하고 있음을 입증하기 위해 다음과 같은 증거를 제출해야 합니다: (1) 주택 구매 계약서; (2) 은행 이체 등 결제 증빙서류. 실무상 당사자가 결제를 전부 현금으로 했다고 주장하는 경우, 법원이 이를 인정하기가 어려워지며, 예금 및 인출 기록, 소득원 등의 증거를 추가로 제출하여 보완해야 할 수 있습니다. 다만, 잔금 일부만 현금으로 지급한 경우에는 법원이 이를 일반적으로 인정합니다. (3) 주택 구매 영수증; (4) 실제 거주 및 사용에 관한 증거로서, 입주 절차서, 인테리어 공사 계약서와 영수증, 관리비, 수도·전기·난방비, 광대역 인터넷 요금 납부 영수증 등과 함께 해당 주택의 현재 상태를 나타내는 사진들; (5) 명의 이전을 하지 못한 것이 본인의 책임이 아님을 입증하는 관련 증거.

본 사건에서 피고인 부모의 대리인으로서, 우리 측은 주로 피고인 부모가 제기한 이의가 「최고인민법원 인민법원의 집행이의 및 재심사 건 처리에 관한 몇 가지 문제에 대한 규정」 제28조의 규정에 부합하는지 여부를 중심으로 증거를 준비했습니다. 즉, 부모가 선양 모 개발유한회사 명의로 등록된 해당 부동산에 대해 이의를 제기하려면, 인민법원이 압류하기 전에 이미 해당 부동산에 대해 합법적이고 유효한 서면 매매계약을 체결했으며, 해당 부동산을 합법적으로 점유하고 있었고, 전체 대금을 지급했거나 계약상의 약정에 따라 일부 대금을 지급한 후 남은 대금을 인민법원의 요구에 따라 집행에 제공했으며, 또한 매수인 본인의 사유로 인해 소유권 이전등기를 하지 못한 것이 아니라는 점을 입증해야 합니다. 본 사건에서 법원이 해당 부동산을 압류한 시점은 다음과 같습니다. 2016년 8월 23일, 이에 비해 부모씨는 2013년 7월 12일 피고인 선양 모 개발 유한회사와 해당 주택에 대한 매매계약을 체결했습니다. 부모씨는 2013년 7월 12일에 전액 주택 대금을 완납했으며, 2015년 6월 1일부터 해당 주택을 점유하고 사용해왔습니다. 해당 상가를 리모델링하여 자동차 부품 사업을 운영하고 있으며, 전력회사의 요금 납부 영수증, 2015년부터 2017년까지의 난방비 수납 영수증, 관리비 납부 영수증 등 증거를 제출하여 점유 및 사용 사실을 입증하였습니다. 또한, 분쟁이 된 주택이 부모 씨에게 인도된 후에도 등기등록을 하지 않았으며, 이는 부모 씨 본인의 책임이 아닙니다. 주택 인도 이후 부모 씨는 심양의 모 개발회사에 여러 차례 등기 의무 이행을 요청했으나 회사는 이를 전혀 이행하지 않았습니다. 또한 양측이 체결한 주택매매계약 제15조에 따르면, 매도인은 주택 인도 및 사용 개시 후 720일 이내에 등기등록을 완료해야 합니다. 분쟁 주택은 2015년 6월 1일에 인도되어 사용되기 시작했으므로, 매도인이 2017년 6월 1일까지 등기등록을 하지 않은 것은 계약 위반이 됩니다. 따라서 법원 압류 이전에 분쟁 주택의 등기등록이 이루어지지 않은 것은 구매자 본인의 책임이 아닙니다. 이에 따라 법원은 부모 씨가 제기한 해당 상가에 대한 집행 이의신청을 받아들였으며, 원고의 소송청구는 기각되었습니다.