XX투자회사가 XX부동산회사 및 XX자산회사를 상대로 제기한 주택매매계약 분쟁 사건

민商 분쟁 해결

2025-12-25

XX투자회사가 XX부동산회사 및 XX자산회사를 상대로 제기한 주택매매계약 분쟁 사건
키워드: 파산; 청산; 우선변제; 저당권
담당 변호사: 왕첸, 진루
기본 사안: 2013년에 투자회사와 부동산회사는 '프로젝트 협력 계약'을 체결하여, 양측이 프로젝트의 2기 및 3기 건설을 협력하기로 약정했습니다. 계약 총금액은 1억 6천만 위안으로, 지급 일정은 2013년 4월 30일까지 투자회사가 6천만 위안을 지급하는 것이었습니다. 만약 부동산회사가 계약 대상물을 은행에 담보로 맡겨 대출을 받는 경우, 담보대출 승인 절차를 거친 후 5영업일 이내에 투자회사에게 부동산회사의 계약 대상물 인도 불이행 위험을 회피하기 위한 설명서를 제출해야 합니다. 또한 부동산회사는 2013년 6월 말까지 '상품주택 분양허가증'을 취득한 후 양측은 '상품주택 매매계약'을 체결해야 합니다. 투자회사는 2013년 9월 30일까지 부동산회사에 4천만 위안을 지급해야 하며, 부동산회사는 해당 금액을 수령한 후 20영업일 이내에 '상품주택 매매계약' 등록 절차를 완료해야 합니다. 부동산회사가 '상품주택 분양허가증'을 취득하고 동시에 계약이 등록된 후, 투자회사는 2014년 6월 30일에 3천만 위안을 추가로 지급합니다. 부동산회사가 프로젝트 2기의 소유권 증서를 투자회사를 위해 완료한 후, 투자회사는 2014년 12월 31일까지 3천만 위안을 지급하기로 약정했습니다. 계약 체결 이후 투자회사는 2013년 4월 30일까지 4천만 위안을 지불했으며, 2014년 4월 29일까지 총 7천 5백만 위안을 지불했습니다.
2013년 7월, 부동산회사는 투자회사에 프로젝트 2기 부분을 자산회사에 저당할 의사를 통지했습니다. 2013년 8월, 부동산회사와 자산회사는 '저당계약'을 체결하여 프로젝트 2기를 자산회사에 저당했습니다. 2013년 9월, 부동산회사는 프로젝트 2기를 투자회사에 인도했으며, 투자회사는 이를 외부에 임대해 임대료를 받았습니다. 한편, 프로젝트 3기는 아직 인도되지 않았습니다. 투자회사는 법원에 소송을 제기했습니다: 1. '저당계약'의 무효 확인; 2. 프로젝트 2기 계약 내용의 계속 이행 및 소유권 이전 등록 절차 진행; 3. 위약금 지급; 4. 프로젝트 3기 계약 해제; 5. 부동산회사와 자산회사가 소송비용 부담. 부동산회사는 반소를 제기했습니다: 1. 투자회사가 계약금 8,500만 위안과 위약금을 지급할 것; 2. 투자회사가 세금을 납부할 것; 3. 투자회사가 소송비용을 부담할 것. 성법원이 재심을 통해 판결을 내린 후, 최고인민법원의 2심 심리에 앞서 법원은 부동산회사에 대해 파산청산을 인용하는 결정을 내렸습니다. 담당 변호사는 파산 사건 관리인으로서 부동산회사를 대리해 법정에 출석해 소송을 수행했습니다.
쟁점: 담보계약의 효력 문제; 사업 2기의 계속 이행 및 사업 3기의 해지 문제; 각 당사자의 위약 책임 부담 문제.
판결 결과: 1심 법원: 본 사건은 주택 매매계약 분쟁으로, '담보협약'의 효력 및 권리 우선순위 여부는 별도의 소송에서 처리되어야 함; '프로젝트 협력계약'은 계속 이행할 것임; 양측의 기타 청구는 기각함. 2심 법원: 1심 판결을 취소하며, '프로젝트 협력계약'을 해지할 것; 부동산 회사는 이미 수취한 7,500만 위안과 그에 따른 이자를 반환할 것; 투자회사는 프로젝트 2기 주택을 반환할 것; 투자회사는 본 판결에 따라 개별적으로 변제받을 수 없으며, 파산 절차 내에서 법에 따라 신고하여 해결해야 함; 기타 소송청구는 기각함.
사건의 주요 특징: 1. 투자회사가 청구한 소송에는 확인의 소와 급부청구가 포함되며, 급부청구에는 특정물의 인도, 종류물의 인도 및 행위의 이행이 포함됩니다. 부동산회사가 법원에 의해 파산·청산 절차를 개시하기로 결정된 경우, 법에 따라 부동산회사의 채무를 정리하고 관재인이 파산절차에서 각종 우선채권과 일반채권을 법에 따라 명확히 구분하며, 채권자회의를 통해 채권을 검증해야 합니다. 투자회사는 파산채권 심사확인 절차 및 이에 따른 소송을 통해 자사의 채권 성립 여부와 채권 변제 순위를 확정해야 합니다. 2. 부동산회사가 파산·청산 절차에 들어간 것은 1심 판결 이후 2심 전에 새로 발생한 사실이며, 채권자가 주장하는 채권은 반드시 금전채권으로 전환되어 구체적인 채권액을 확정해야 합니다. 파산절차에서 채무정리가 일괄적으로 시행될 예정이므로, 투자회사의 비금전적 채권에 대한 청구를 인정할 경우 다른 채권자의 공평한 변제권이 침해될 수 있으며, 투자회사가 파산절차에서 관련 절차적 권리를 행사하는 데에도 지장을 초래할 가능성이 있습니다. 3. 부동산회사가 파산·청산 절차에 들어간 후 관재인이 계약의 계속 이행을 제안하지 않았으므로, '프로젝트 협력계약'은 실질적으로 전면 해지된 상태이며, 양측 간에 계약을 계속 이행할 근거가 없습니다. 4. 투자회사가 주장하는 물권적 기대권과 그 권리는 자산회사의 저당권보다 우선하므로, 별도의 소송을 제기하거나 파산절차 중 이의를 제기하거나 파산채권 확인소송을 제기할 수 있으며, 본 사건은 기각되어야 합니다. 5. '프로젝트 협력계약'의 이행 과정에서 부동산회사는 중대한 위약행위를 하지 않았으므로, 위약배상책임을 지지 않아야 합니다. 반대로 투자회사가 위약행위를 한 것이므로, 계약에 따라 위약책임을 부담해야 합니다.
전형적 의의: 부동산 회사가 법원에 의해 파산 청산을 인용받은 경우, 해당 부동산 회사는 법률에 따라 채무를 정리해야 하며, 관리인은 파산 절차 중에서 각종 우선채권과 일반채권을 법률에 따라 명확히 구분하고, 채권자 회의를 통해 채권을 확인해야 합니다. 투자회사는 파산채권 심사 확인 절차 및 이에 따른 소송을 통해 자사의 채권 성립 여부와 채권 변제 순위를 확정해야 합니다.

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